瀘州正開啟新土地價格周期 樓面地價顯著提升

　　“城西土地都拍到了3000元/平米了。”7月11日城西酒城大道三段旁一宗地塊拍賣剛剛落錘，便傳出這樣一個令全場幾近爆炸的消息。其實很多業(yè)內(nèi)人士都想到了這樣的結(jié)果，只是他們驚訝于“這個結(jié)果真的變?yōu)榱爽F(xiàn)實”。

　　“城西這宗土地3.0的容積率折合樓面地價突破3000元/平米大關(guān)，加上1500元/平米的建安成本，以及綜合管理費、財務(wù)費用、稅費、營銷推廣等各類費用，未來城西的房價肯定會邁上一個新高度。在這樣一種新形勢下，支撐開發(fā)商不斷舉高房價的信心在于對未來住宅及商業(yè)市場的良好預(yù)期?！敝羞h策劃總經(jīng)理徐生健在接受新報記者采訪時表示。

　　11月27日，年末最有看點的一次土地拍賣拉開帷幕，雖然流拍2宗，但城北玉帶河片區(qū)278.41畝的一宗地以樓面地價2227元/平米成功拍出，同樣引得市場一片感嘆?！芭R近該地塊的王氏房地產(chǎn)開發(fā)的玉帶龍庭項目，在2012年8月拿地時樓面價僅為1500元/平米，一年內(nèi)該片區(qū)的地價上漲非常明顯?！币环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士不禁感嘆道。

　　據(jù)記者粗略統(tǒng)計，今年1——11月瀘州主城區(qū)共成交13宗地，合計861.73畝。而其中城西已經(jīng)出現(xiàn)了樓面地價超過3000元/平米，城北超過2000元/平米的土地，樓面地價出現(xiàn)了顯著提升。

　　中心城區(qū)準(zhǔn)入門檻逐漸拉高

　　從瀘州市國土資源局今年發(fā)布的公告顯示，中心城區(qū)土地出讓起始均價已經(jīng)達到180萬元/畝，最高出讓起始價為340萬元/畝，最低為80萬元/畝。開發(fā)企業(yè)要想進入，付出的價格成本明顯在逐步拉高。

　　另一方面，開發(fā)商普遍看好瀘州市場，眾多外地開發(fā)商入駐瀘州，本地開發(fā)商也相繼發(fā)力，對土地的爭奪越來越激烈，實力稍遜的企業(yè)逐漸被排擠到城市邊緣和縣、鎮(zhèn)市場。僅從11月27日的拍賣現(xiàn)場來看，當(dāng)天可謂是外地企業(yè)的專場，眉山、樂山、成都的企業(yè)成為了主力，現(xiàn)場難覓本地企業(yè)的影子。“可以預(yù)見，高地價將會成為一種常態(tài)模式，要想‘混’下去必須權(quán)衡自己的資金實力和做好市場調(diào)研和研判。”市內(nèi)某營銷策劃公司負責(zé)人表示。

　　顯然，我們要面對這樣一個現(xiàn)實——地價進入了新的價格周期，而房價也將受其影響，意味著房企要么薄利多銷、要么重新定調(diào)房價以面對市場的現(xiàn)實考驗。

　　城市紅利逐步釋放

　　自2011年限購以來已有三年，無論是行政手段還是金融手段，都對整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈進行了一次調(diào)整，過去的粗放式、投機性的土地開發(fā)將被摒棄，地價也隨之進入新的周期；另一方面，近年來瀘州大力落實各項城市配套建設(shè)并出臺了多項規(guī)劃，城市資源版圖都在被不斷賦予新的活力，在川內(nèi)二級城市中脫穎而出。

　　“我們前期進行了充分的市場調(diào)研，瀘州的城市發(fā)展非常不錯，所以集團才會考慮布局瀘州。”取得玉帶河278畝地塊的正黃集團營銷負責(zé)人告訴新報記者，城北組團城市規(guī)劃和配套已經(jīng)成熟并能夠享受城市各種紅利，這是他們果斷拿下該地塊的原因。

　　城鎮(zhèn)化動力和購買力提升

　　曾有意進駐瀘州的一家外地投資企業(yè)負責(zé)人告訴新報記者，瀘州在川南率先實現(xiàn)“雙百”的目標(biāo)，這在川內(nèi)二級城市中已表現(xiàn)不俗。同時，瀘州GDP也邁入千億級，整座城市的紅利會在未來逐步釋放。

　　據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2012年瀘州市城鎮(zhèn)化率為41.73%，增量位居全省第四位。按照瀘州城市建設(shè)總體目標(biāo)，到2020年，瀘州城市人口達到150萬人，城區(qū)面積力爭達到150平方公里，初步建成川、滇、黔、渝結(jié)合部輻射功能較強的綜合服務(wù)中心；到2030年，城市人口達到200萬人，城區(qū)面積力爭達到200平方公里，實現(xiàn)區(qū)域性中心城市建設(shè)總體目標(biāo)?！伴_發(fā)企業(yè)對城市未來走勢持樂觀態(tài)度，決定了他們敢于拿地的勇氣和決心。”

　　其實，開發(fā)商拿下每一宗地之前都會做詳細的市場評估，而決定他們拿地的因素最終還是買房人的需求。據(jù)市統(tǒng)計局抽樣調(diào)查資料顯示，2012年瀘州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到20746元，首次突破了2萬元大關(guān)，居民購買力顯著增強。

　　價格差異化凸顯

　　縱觀今年樓市表現(xiàn)，瀘州主城區(qū)內(nèi)各大板塊的價格差異化已經(jīng)凸顯。據(jù)智聯(lián)行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，瀘州市主城區(qū)1—10月商品房成交142.98萬平方米。而從各區(qū)域的價格來看，記者觀察到，城西新區(qū)均價已經(jīng)邁向6字頭，城北和城南正在邁向5字頭的均價。

　　究其原因，在建安成本相對平衡的前提下，土地價格的差異化造就了房價的差異化。對于購房者來說，地價普遍上揚并非完全壞事，一方面能夠考驗開發(fā)企業(yè)運營實力拿出更好的產(chǎn)品，另一方面也能讓購房群體更加純粹化、去投資化。

　　價值洼地格局形成新機遇

　　2013年瀘州市區(qū)各方位樓市出現(xiàn)差異化發(fā)展，同時價值洼地格局也正在形成新機遇：沙茜樓市發(fā)展空間巨大，城南價值梯度明顯，城西繼續(xù)占據(jù)樓市熱點，城北則正在逐步釋放樓市購買力。

　　而今天，我們必須面對的一個事實就是，中心半島內(nèi)可供開發(fā)的土地有限、可選擇的項目越來越少，而將目光瞄準(zhǔn)城市功能配套正在逐步完善的板塊，諸如沙茜、城南成為很多購房者的選擇。對于購房者來說，土地價格上漲，意味著房價又將上升，所以未來買房的時機就更為關(guān)鍵。

　　隨著國窖長江大橋正式通車和規(guī)劃中連接瀘州城區(qū)中心半島、橫穿茜草半島、串聯(lián)高壩的瀘州城東長江大橋的成形，雙橋布局下的沙茜半島將迎來強勢發(fā)展機遇?！斑@種以規(guī)劃主導(dǎo)的傾斜往往能夠為一個板塊注入巨大的生機，自然會成為未來的熱點板塊。（記者  余科）

編輯：馬慶娟

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