瀘州正在開(kāi)啟新土地價(jià)格周期

　　“城西土地都拍到了3000元/平米了?！?月11日城西酒城大道三段旁一宗地塊拍賣剛剛落錘，便傳出這樣一個(gè)令全場(chǎng)幾近爆炸的消息。其實(shí)很多業(yè)內(nèi)人士都想到了這樣的結(jié)果，只是他們驚訝于“這個(gè)結(jié)果真的變?yōu)榱爽F(xiàn)實(shí)”。

　　“城西這宗土地3.0的容積率折合樓面地價(jià)突破3000元/平米大關(guān)，加上1500元/平米的建安成本，以及綜合管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)、營(yíng)銷推廣等各類費(fèi)用，未來(lái)城西的房?jī)r(jià)肯定會(huì)邁上一個(gè)新高度。在這樣一種新形勢(shì)下，支撐開(kāi)發(fā)商不斷舉高房?jī)r(jià)的信心在于對(duì)未來(lái)住宅及商業(yè)市場(chǎng)的良好預(yù)期?！敝羞h(yuǎn)策劃總經(jīng)理徐生健在接受新報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　11月27日，年末最有看點(diǎn)的一次土地拍賣拉開(kāi)帷幕，雖然流拍2宗，但城北玉帶河片區(qū)278.41畝的一宗地以樓面地價(jià)2227元/平米成功拍出，同樣引得市場(chǎng)一片感嘆。“臨近該地塊的王氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的玉帶龍庭項(xiàng)目，在2012年8月拿地時(shí)樓面價(jià)僅為1500元/平米，一年內(nèi)該片區(qū)的地價(jià)上漲非常明顯?！币环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士不禁感嘆道。

　　據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，今年1——11月瀘州主城區(qū)共成交13宗地，合計(jì)861.73畝。而其中城西已經(jīng)出現(xiàn)了樓面地價(jià)超過(guò)3000元/平米，城北超過(guò)2000元/平米的土地，樓面地價(jià)出現(xiàn)了顯著提升。

　　中心城區(qū)準(zhǔn)入門(mén)檻逐漸拉高

　　從瀘州市國(guó)土資源局今年發(fā)布的公告顯示，中心城區(qū)土地出讓起始均價(jià)已經(jīng)達(dá)到180萬(wàn)元/畝，最高出讓起始價(jià)為340萬(wàn)元/畝，最低為80萬(wàn)元/畝。開(kāi)發(fā)企業(yè)要想進(jìn)入，付出的價(jià)格成本明顯在逐步拉高。

　　另一方面，開(kāi)發(fā)商普遍看好瀘州市場(chǎng)，眾多外地開(kāi)發(fā)商入駐瀘州，本地開(kāi)發(fā)商也相繼發(fā)力，對(duì)土地的爭(zhēng)奪越來(lái)越激烈，實(shí)力稍遜的企業(yè)逐漸被排擠到城市邊緣和縣、鎮(zhèn)市場(chǎng)。僅從11月27日的拍賣現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)天可謂是外地企業(yè)的專場(chǎng)，眉山、樂(lè)山、成都的企業(yè)成為了主力，現(xiàn)場(chǎng)難覓本地企業(yè)的影子?！翱梢灶A(yù)見(jiàn)，高地價(jià)將會(huì)成為一種常態(tài)模式，要想‘混’下去必須權(quán)衡自己的資金實(shí)力和做好市場(chǎng)調(diào)研和研判?！笔袃?nèi)某營(yíng)銷策劃公司負(fù)責(zé)人表示。

　　顯然，我們要面對(duì)這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)——地價(jià)進(jìn)入了新的價(jià)格周期，而房?jī)r(jià)也將受其影響，意味著房企要么薄利多銷、要么重新定調(diào)房?jī)r(jià)以面對(duì)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)。

　　城市紅利逐步釋放

　　自2011年限購(gòu)以來(lái)已有三年，無(wú)論是行政手段還是金融手段，都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行了一次調(diào)整，過(guò)去的粗放式、投機(jī)性的土地開(kāi)發(fā)將被摒棄，地價(jià)也隨之進(jìn)入新的周期；另一方面，近年來(lái)瀘州大力落實(shí)各項(xiàng)城市配套建設(shè)并出臺(tái)了多項(xiàng)規(guī)劃，城市資源版圖都在被不斷賦予新的活力，在川內(nèi)二級(jí)城市中脫穎而出。

　　“我們前期進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研，瀘州的城市發(fā)展非常不錯(cuò)，所以集團(tuán)才會(huì)考慮布局瀘州?！比〉糜駧Ш?78畝地塊的正黃集團(tuán)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴新報(bào)記者，城北組團(tuán)城市規(guī)劃和配套已經(jīng)成熟并能夠享受城市各種紅利，這是他們果斷拿下該地塊的原因。

　　城鎮(zhèn)化動(dòng)力和購(gòu)買力提升

　　曾有意進(jìn)駐瀘州的一家外地投資企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴新報(bào)記者，瀘州在川南率先實(shí)現(xiàn)“雙百”的目標(biāo)，這在川內(nèi)二級(jí)城市中已表現(xiàn)不俗。同時(shí)，瀘州GDP也邁入千億級(jí)，整座城市的紅利會(huì)在未來(lái)逐步釋放。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2012年瀘州市城鎮(zhèn)化率為41.73%，增量位居全省第四位。按照瀘州城市建設(shè)總體目標(biāo)，到2020年，瀘州城市人口達(dá)到150萬(wàn)人，城區(qū)面積力爭(zhēng)達(dá)到150平方公里，初步建成川、滇、黔、渝結(jié)合部輻射功能較強(qiáng)的綜合服務(wù)中心；到2030年，城市人口達(dá)到200萬(wàn)人，城區(qū)面積力爭(zhēng)達(dá)到200平方公里，實(shí)現(xiàn)區(qū)域性中心城市建設(shè)總體目標(biāo)?！伴_(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)城市未來(lái)走勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度，決定了他們敢于拿地的勇氣和決心?！?/P>

　　其實(shí)，開(kāi)發(fā)商拿下每一宗地之前都會(huì)做詳細(xì)的市場(chǎng)評(píng)估，而決定他們拿地的因素最終還是買房人的需求。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局抽樣調(diào)查資料顯示，2012年瀘州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到20746元，首次突破了2萬(wàn)元大關(guān)，居民購(gòu)買力顯著增強(qiáng)。

　　價(jià)格差異化凸顯

　　縱觀今年樓市表現(xiàn)，瀘州主城區(qū)內(nèi)各大板塊的價(jià)格差異化已經(jīng)凸顯。據(jù)智聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，瀘州市主城區(qū)1—10月商品房成交142.98萬(wàn)平方米。而從各區(qū)域的價(jià)格來(lái)看，記者觀察到，城西新區(qū)均價(jià)已經(jīng)邁向6字頭，城北和城南正在邁向5字頭的均價(jià)。

　　究其原因，在建安成本相對(duì)平衡的前提下，土地價(jià)格的差異化造就了房?jī)r(jià)的差異化。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，地價(jià)普遍上揚(yáng)并非完全壞事，一方面能夠考驗(yàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力拿出更好的產(chǎn)品，另一方面也能讓購(gòu)房群體更加純粹化、去投資化。

　　價(jià)值洼地格局形成新機(jī)遇

　　2013年瀘州市區(qū)各方位樓市出現(xiàn)差異化發(fā)展，同時(shí)價(jià)值洼地格局也正在形成新機(jī)遇：沙茜樓市發(fā)展空間巨大，城南價(jià)值梯度明顯，城西繼續(xù)占據(jù)樓市熱點(diǎn)，城北則正在逐步釋放樓市購(gòu)買力。

　　而今天，我們必須面對(duì)的一個(gè)事實(shí)就是，中心半島內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地有限、可選擇的項(xiàng)目越來(lái)越少，而將目光瞄準(zhǔn)城市功能配套正在逐步完善的板塊，諸如沙茜、城南成為很多購(gòu)房者的選擇。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，土地價(jià)格上漲，意味著房?jī)r(jià)又將上升，所以未來(lái)買房的時(shí)機(jī)就更為關(guān)鍵。

　　隨著國(guó)窖長(zhǎng)江大橋正式通車和規(guī)劃中連接瀘州城區(qū)中心半島、橫穿茜草半島、串聯(lián)高壩的瀘州城東長(zhǎng)江大橋的成形，雙橋布局下的沙茜半島將迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展機(jī)遇?！斑@種以規(guī)劃主導(dǎo)的傾斜往往能夠?yàn)橐粋€(gè)板塊注入巨大的生機(jī)，自然會(huì)成為未來(lái)的熱點(diǎn)板塊。（記者  余科）

編輯：馬慶娟

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